珠江新城，会被谁打败？

最近没啥可写，把之前在房天下的一场直播摘选一段，和大家掰扯掰扯。

如果以2010广州亚运会为起点来计算，珠江新城已经年满12岁。

但也有人认为，珠城大部分楼宇是在2012年左右交付的，按这个时间来计算，珠江新城也年满10岁了。

如今的珠江新城，正如日中天。

但按照广州过往的节奏，差不多十年就会换一波CBD，那么一个问题随之而来：

珠江新城，会被取代吗？

我身边有不少朋友在问这个问题，特别是那些花重金买了珠江新城房子的人，都比较忧虑。

说现在金融城、琶洲、白鹅潭、万博到处都在搞CBD，这些后浪会影响到珠江新城的“统治力”吗？会影响到珠江新城的“首位度”吗？

这个问题我也认真思考过，我觉得，这个问题也包含着对立统一的矛盾性的。

首先，广州一定是多中心的趋势，这个是肯定的，这么大个城市，一个珠江新城是不够的，但与此同时，珠江新城的“统治力”并不会受到根本性的动摇。

我之前还写过一篇文章，很标题党，叫做《珠江新城还可以“统治”广州50年》，我为啥这么讲？我觉得，珠江新城不仅仅是一个CBD。

如果你认为它只是一个CBD的话，它是很容易被取代的，按广州的这个节奏，差不多十年就换一个CBD，比如从环市东到天河北，再从天河北到珠江新城，就是十年一个周期。

但珠江新城不仅仅是CBD，它更多的是一个CAZ的概念，翻译成中文跟就是“中央活动区”或者叫“中央活力区”，这个6平方公里，除了有大量的商务活动，还有一些其他的高质量活动：

比如说全城最好的酒店，全广州80%的高档酒店就在这6平方公里，全广州60%以上的高档餐厅都在这里，全广州高端的文化消费也在这里，还有很多高质量的社交活动，也发生在这里。

其实很多买卖、很多生意，不一定是在写字楼里发生的，它可能是在餐厅、咖啡厅、五星级酒店里谈出来的。所以珠江新城还有一个功能，就是在写字楼之外，还有大量的能够产生高质量经济活动的公共空间。

所以，城市中心的本质不是一堆高楼，而是发生在这里的活动。珠江新城最大的本事，就是能够吸引大量的高质量经济社会活动在这里发生。

CBD是可以复制或者转移的的，但像珠江新城这种复杂度特别高、多样性特别强的CAZ，一个城市，往往只有一个。

就这个功能来看，珠江新城拔剑四顾，目前还没有对手。

我再举个例子，为什么那些世界500强的高管、金融公司的高收入人士，还有一些老外、球星，都喜欢扎堆住在珠江新城呢？

原因很简单，因为越是所谓的精英人群，他们的“生活半径”往往越小。反而是普通人，在哪里都可以生活的，但这些所谓的霸道总裁，他们不能离珠江新城太远，否则就“没法活”的。

我之前看过一个时尚杂志，它其中有一句话很有意思，叫“上海名媛不能离开静安三分钟”，就是说你在上海做一个名媛，离开静安区就可能“没法呼吸”的的，因为静安是上海最时尚、最精致的区域。

这些名媛也好，CEO也好，他们所依赖的这些生活设施，都是非常稀缺的，不是哪里都有的。比如一些“霸道总裁”，他必须得住五星级酒店，必须得吃米其林餐厅，他出了珠江新城，几乎找不到这样的消费场所。

所以，珠江新城之所以那么牛，不仅仅是因为它的产业，它的写字楼，还有这些高质量的配套，这些丰富的生活方式。说得矫情一点，很多霸道总裁或者时尚贵妇，是不能离开珠江新城三分钟的。

以后琶洲、金融城搞起来之后，也会有很高档的写字楼，但像这些高质量的生活配套，短时间内是很难培养起来的。从规划来看，琶洲、金融城的功能也主要是商务，在商业与生活配套方面，是比较不足的。

所以，尽管有些人，他们可能不喜欢珠江新城，但他们离不开。珠江新城当然不是完美无缺的，它也有缺点，比如它很吵，晚上噪音很大的，再加上容积率又高，住起来并不舒适。

但是瑕不掩瑜，相比他们赖以生存的生活方式，他们可以接受这些不足。

所以，珠江新城在经济方面的首位度，会被其他CBD分流，但它在生活方式、消费方式方面的首位度，是很难被取代的。

城市的魅力， 不仅仅是生产，还有生活与消费。珠江新城的魅力，不仅仅是它作为CBD的功能，还在于它的复杂度、多样性、新奇感。

举个例子，就吃饭而言，如果你每天都在珠江新城下馆子，一年365天，可以每天不重样，而且每天都会有惊喜，这就是珠城的魅力。

而如果是在郊区新城，方圆100平方公里内的美食，你可能只需一两个星期就全部体验完了，它给你带来的丰富性、新奇感，远远比不如6平方公里的珠江新城。

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